공동명의로 하면
대출이 더 나옵니까

먼저 개념 정리

소득 합산은 얼마나 효과가 있습니까

보유 현금 3억, 무주택, 수도권 비규제지역. 본인 연소득 6,000만원, 배우자 3,000만원인 경우입니다.

그런데 효과가 0인 경우가 있습니다

같은 조건에서 보유 현금만 1억으로 바꿔보겠습니다.

명의를 나눠도 안 달라지는 것

취득세 — 그대로입니다

주택 수는 세대 기준으로 셉니다. 부부가 절반씩 나눠 갖는다고 각자 0.5주택이 되는 게 아닙니다. 세대가 한 채 취득한 것으로 봅니다. 공동명의로 한다고 취득세 중과를 피할 수 없습니다.

LTV — 그대로입니다

LTV도 세대 기준의 주택 수와 지역으로 정해집니다. 명의를 나눈다고 비율이 올라가지 않습니다.

생애최초 요건 — 오히려 더 까다롭습니다

세대원 전원이 무주택 이력이어야 합니다. 배우자가 혼인 전에 집을 가졌던 적이 있으면 해당하지 않을 수 있습니다. 생애최초 편에서 다뤘습니다.

명의를 나눠서 달라지는 것

보유세 — 유리할 수 있습니다

종합부동산세는 사람별로 공제를 적용받습니다. 지분을 나누면 각자의 과세표준이 낮아져 세 부담이 줄어들 수 있습니다. 다만 1세대 1주택 단독명의에만 주어지는 공제·감면이 따로 있어서, 경우에 따라 단독명의가 더 유리해지기도 합니다.

양도세 — 대체로 유리합니다

양도소득세는 사람별 기본공제가 있고 세율이 누진 구조입니다. 지분을 나누면 각자의 양도차익이 줄어 낮은 세율 구간에 걸립니다. 다만 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면 어차피 세금이 안 나오므로 차이가 없을 수도 있습니다.

자금 출처 — 소명해야 합니다

공동명의로 하면 각자 자기 지분만큼의 자금을 댔다는 것을 설명할 수 있어야 합니다. 소득이 거의 없는 배우자에게 절반 지분을 주면 증여로 볼 수 있습니다. 배우자 간에는 일정 한도까지 증여공제가 있지만, 한도와 요건을 미리 확인해 두셔야 합니다.

정리하면 이렇게 판단하십시오

• 대출 한도를 늘리는 것이 목적이라면 — 명의가 아니라 공동차주가 답입니다. 그리고 DSR에 막혀 있을 때만 효과가 있습니다
• 취득세를 줄이려는 목적이라면 — 효과 없습니다. 세대 기준입니다
• 장기 보유·매도 시 세금을 줄이려는 목적이라면 — 공동명의가 유리할 수 있으나 반드시 세무 상담을 거치십시오
• 배우자 소득이 없다면 — 자금 출처 문제부터 정리하십시오

정리

• 대출 한도를 늘리는 것은 명의가 아니라 소득 합산(공동차주)입니다.
• 합산 효과는 DSR에 막혀 있을 때만 나타납니다. LTV에 막혔으면 0입니다.
• 취득세와 LTV는 세대 기준이라 명의를 나눠도 그대로입니다.
• 보유세·양도세는 유리할 수 있으나 경우에 따라 다릅니다.
• 소득 없는 배우자와 공동명의는 자금 출처 소명이 먼저입니다.
• 명의는 한 번 정하면 바꾸기 비쌉니다. 계약 전에 결정하십시오.

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