최종 확인 —

이 계산기는 무엇을
근거로 계산합니까

대출과 세금 규정은 예고 없이 바뀝니다. 그래서 지금 적용 중인 기준과 언제 무엇이 어떻게 바뀌었는지를 숨기지 않고 그대로 공개합니다. 계산 결과를 믿기 전에 근거를 확인하실 수 있어야 한다고 생각합니다.

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마지막 정책 발표 — 2026년 8월 13일 (8·13 대책)
대출 한도 규정(LTV·DSR·총액상한)은 바뀌지 않았습니다. 이 계산기의 계산 방식도 그대로입니다. 기준값은 —에 확인했습니다.

변경이 없는 기간에도 최소 30일에 한 번 금융위원회·국토교통부 보도자료를 확인하고 있습니다. 확인한 날짜를 위에 적어 둡니다. 8·13 대책으로 달라지는 것은 아래 「변경 이력」에 정리했습니다.

지금 적용 중인 기준

아래 값이 이 사이트의 모든 계산에 그대로 쓰입니다.

규제지역 — 서울 25개구 전역 + 경기 15곳

투기지역·투기과열지구·조정대상지역을 통틀어 부릅니다. 세 등급의 규제 강도가 다르지만 이 계산기가 쓰는 LTV·취득세 기준으로는 결과가 같아 하나로 묶었습니다.

지역	해당 시·군·구
서울	25개구 전역
경기	과천 · 광명 · 구리 · 의왕 · 하남 · 성남(수정·중원·분당) · 수원(장안·팔달·영통) · 안양 동안 · 용인(수지·기흥) · 화성 동탄

화성시는 동탄구만 규제지역입니다. 봉담·향남 등 그 밖의 화성시 지역은 해당하지 않습니다. 계산기에서도 둘을 나누어 고르시게 되어 있습니다.

LTV — 집값의 몇 퍼센트까지 빌려주는가

지역	무주택	1주택 (처분조건부)	1주택 (처분 안 함)	다주택
규제지역	40%	40%	0%	0%
수도권 비규제	70%	70%	0%	0%
지방 비규제	70%	70%	60%	60%

1주택자는 기존 주택 처분을 조건으로 걸어야 대출이 나옵니다. 처분조건 없이 두 채를 들고 가려 하시면 사실상 0%입니다. 생애최초는 수도권 70% · 비수도권 80%로 우대되지만, 금액 상한 6억이 따로 걸립니다.

DSR — 소득 대비 얼마까지 갚게 하는가

은행권 40% · 제2금융권 50%
스트레스 가산금리 1.50%p — 한도를 정할 때만 쓰고 실제 이자에는 안 붙습니다
대출 1억원 이하는 DSR 규제에서 빠집니다

대출 총액 상한 — 수도권에만 적용

집값	최대 대출
15억 이하	6억원
15억 초과 ~ 25억 이하	4억원
25억 초과	2억원

구간 경계는 절벽입니다. 15억을 1원이라도 넘기면 한도가 2억 줄어듭니다. 비수도권에는 이 상한이 없습니다.

그 밖에

주담대 만기 — 수도권 30년 · 지방 50년(40년 초과는 연령 요건)
규제지역 전입의무 — 6개월
신용대출 1억 초과 보유 시 실행일로부터 1년간 규제지역 주택 구입 제한
1주택자 생활안정자금 한도 — 1억원

내 조건으로 계산해 보기 LTV만 따로 보기

변경 이력

이 계산기의 기준값이 바뀐 시점을 기록한 것입니다. 부동산 정책 발표 전체를 망라하지는 않습니다.

2026년 8월 13일

8·13 대책 — 주택 신속공급 방안 · 금융 종합대책

대출 한도 규정은 그대로입니다. LTV·DSR·총액상한 모두 변경 없음이 확인됐습니다.
청년 무주택 근로자는 장래소득으로 한도를 더 받을 수 있고, 이제 은행이 먼저 알려줘야 합니다.
전세대출은 2027년 1월부터 조여집니다. 1주택자가 대상입니다.

무엇이 어떻게 달라지는지 보기접기

먼저 안심하셔도 되는 부분부터. 이번 대책의 무게중심은 공급과 청년 지원이고, 매수자의 대출 한도를 정하는 핵심 규정은 손대지 않았습니다. 금융위 안건에 그대로 다시 적혀 있습니다.

항목	8·13 대책에 명시된 값
LTV	규제지역 40% · 비규제지역 70%
DSR	은행권 40% · 2금융권 50%
총액상한	15억 이하 6억 · 15~25억 4억 · 25억 초과 2억

이 계산기가 쓰고 있던 값과 전부 같습니다. 8·13 대책 때문에 다시 계산해 보실 필요는 없습니다.

청년이라면 한도가 더 나올 수 있습니다 — 2026년 8월 31일

장래소득 인정제도는 2021년 7월부터 있었습니다. 무주택 청년 근로자가 집을 살 때, 지금 연봉이 아니라 앞으로 오를 소득까지 감안해 DSR을 계산해 주는 제도입니다. 문제는 은행이 알아서 해주지 않았다는 것입니다. 차주가 먼저 요청하지 않으면 그냥 넘어갔습니다.

8월 31일부터 은행이 먼저 알려줄 의무가 생깁니다. 금융위가 든 예시는 이렇습니다.

연소득 4,000만 · 만 30세 30년 만기	주담대 한도
이 계산기 결과 (현재 소득 기준)	2억 2,973만원
장래소득 적용 시 (+12.5%)	2억 5,844만원
차이	2,872만원

이 계산기는 장래소득을 반영하지 않습니다. 젊은 무주택 근로자시라면 실제 한도가 여기 나온 금액보다 높게 나올 수 있습니다. 인정 폭은 나이·만기·은행 내부 지침에 따라 달라서 일률적으로 계산할 수 없습니다. 은행 상담 때 「장래소득 인정 적용해 주세요」라고 반드시 물어보십시오.

그 밖에 지금부터 달라지는 것 — 2026년 8월 31일

생애최초 요건이 완화됩니다. 지금까지는 상속·증여를 포함해 주택을 가져본 적이 있으면 무조건 생애최초가 아니었습니다. 앞으로는 불가피한 사유가 있으면 은행 여신심사위원회를 통해 예외를 인정받을 수 있습니다.
재건축·재개발 이주비대출 한도가 늘어납니다. 지금까지는 종전 자산평가액만 기준이었는데, 앞으로는 종전과 종후 중 큰 금액을 씁니다. 이주비가 부족해 사비를 보태던 조합원에게 도움이 됩니다. (이주비대출 한도 6억원, 규제지역 LTV 40%는 그대로)

2026년 10월

보금자리론 결혼 페널티가 없어집니다. 지금은 신혼부부 소득요건이 부부합산 8,500만원인데, 앞으로는 부부 중 한 사람 소득이 7,000만원 이하이기만 해도 받을 수 있습니다. 맞벌이라 합산 소득이 넘어 탈락하던 경우가 구제됩니다.
청년특례 전세대출보증 대상이 만 34세 → 만 39세로 넓어집니다.

2027년 1월 — 전세대출이 조여집니다

여기는 1주택자 이야기입니다. 무주택자는 해당 없습니다.

항목	지금	2027년 1월부터
전세대출보증 제한 대상	다주택자 · 투기/투과지역 APT(3억 초과) 취득자	+ 투기적 목적의 비거주 1주택자
전세대출 보증비율	수도권·규제 80% 그 외 90%	1주택자 수도권·규제 70% 그 외 80% (무주택자는 그대로)
DSR 소득산정	최근 1개년 변동률 20% 초과 시 2개년 평균	상승률 20% 초과 시 2개년 30% 초과 시 3개년 평균

세 번째 항목을 눈여겨보십시오. 연봉이 크게 오르신 분에게 불리합니다. 작년보다 30% 넘게 올랐다면 3년 평균으로 소득을 잡으므로, 지금 연봉으로 계산한 한도보다 적게 나옵니다. 승진이나 이직으로 소득이 뛰신 분이 매수를 계획 중이시라면 2026년 안에 대출을 실행하시는 편이 유리할 수 있습니다.

그 밖에 가계부채 총량 증가율 목표가 1.5%에서 3%로 올라갔습니다. 은행이 올해 내줄 수 있는 대출 총액이 늘었다는 뜻이라, 연말에 한도가 소진돼 대출이 막히는 상황은 작년보다 덜할 것으로 봅니다.

근거 — 관계부처 합동 보도자료 「수도권 23만호+α 추가 공급, 주택 공급 촉진 및 청년 등 실수요자 금융지원 강화」(2026-08-13), 금융위원회 안건 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」, 국토교통부 안건 「주택 신속공급 방안」. 시행일은 안건의 「추진 시기」 표를 따랐습니다. 세부사항이 추후 확정되는 항목(청년미래보금자리론 등)은 확정 후 다시 정리하겠습니다.

내 한도 계산해 보기 DSR 편 읽기 생애최초 편 읽기

2026년 7월 1일

경기 3곳이 규제지역으로 추가 지정

화성 동탄구 · 용인 기흥구 · 구리시가 규제지역으로 묶였습니다.
무주택자 LTV가 70%에서 40%로 내려갔습니다.
다만 소득이 낮으면 영향이 없습니다. 연봉에 따라 갈립니다.

연봉별로 얼마나 줄어드는지 보기접기

언론은 보통 “대출이 2억 4천만원 줄어든다”고 씁니다. 연봉에 따라 사실이 아닙니다. LTV가 내려가도 원래 DSR에 먼저 막혀 있던 분은 달라지는 게 없기 때문입니다. 8억짜리 집, 무주택, 30년 만기, 금리 4.2%로 계산하면 이렇습니다.

연소득	지정 전	지정 후	감소
5,000만	2억 8,716만	2억 8,716만	없음
7,000만	4억 202만	3억 2,000만	8,202만
1억 이상	5억 6,000만	3억 2,000만	2억 4,000만

연소득 5,000만원이면 지정 전에도 이미 DSR에 막혀 2억 8,716만원이 한도였습니다. LTV가 70%든 40%든 그보다 위쪽 이야기라 결과가 같습니다. 반대로 연소득 1억을 넘으면 LTV가 그대로 한도가 되므로 감소분을 전부 맞습니다. 같은 규제가 소득에 따라 전혀 다르게 작용합니다.

함께 바뀐 것 — 규제지역 전입의무 6개월이 생기고, 신용대출을 1억 넘게 보유하고 계시면 실행일로부터 1년간 규제지역 주택을 사실 수 없습니다. 한도는 나오는데 못 사는 상황이 여기서 나옵니다.

근거 — 국토교통부 보도참고자료 「투기과열지구 및 조정대상지역 추가 지정」(2026-06-30 배포, 주택정책과). 화성시는 행정구 설치로 동탄구만 지정되었습니다.

내 연봉으로는 얼마인지 계산하기 규제지역 편 읽기

2025년 10월 16일

경기 12곳 규제지역 지정

과천 · 광명 · 의왕 · 하남 · 성남 3구 · 수원 3구 · 안양 동안 · 용인 수지가 지정됐습니다.
이 지역들의 무주택자 LTV가 70%에서 40%가 됐습니다.
1주택자는 기존 집을 처분하는 조건이라야 대출이 나옵니다.

갈아타기에 무슨 뜻인지 보기접기

이 시점부터 수도권 규제지역에서 1주택자의 일반 주담대가 사실상 막혔습니다. 갈아타기를 하시려면 처분조건부 약정을 맺어야 합니다. 다만 은행의 처분 기한과 세법상 일시적 2주택 기한은 서로 다를 수 있습니다. 둘 다 확인하지 않으면 대출은 유지되는데 취득세 중과를 맞는 일이 생깁니다.

근거 — KB부동산 데이터허브 부동산 정책 자료(2025-10-30 기준)로 확인한 지정일입니다. 2차 자료이므로, 정확한 관보 고시일은 국토교통부 보도자료에서 다시 확인하실 것을 권합니다.

일시적 2주택 편 읽기 LTV와 DSR 편 읽기

왜 이 페이지를 만들었는가

인터넷의 부동산 계산기 대부분은 무엇을 근거로 계산하는지 밝히지 않습니다. 언제 마지막으로 손봤는지도 알 수 없습니다. 그런 계산기의 숫자를 보고 계약금을 넣는 것은 위험합니다.

규정이 바뀌면 이 사이트의 계산도 바뀝니다. 그때마다 무엇이 어떻게 달라졌는지 여기에 남기겠습니다. 바뀐 게 없을 때는 없다고 적어 두겠습니다. 그것도 매수를 앞두신 분께는 알고 싶은 사실이라고 생각합니다.

매수 가능 금액 계산하기 매수 가이드 보기

본 페이지는 공개된 정부 발표와 공공 데이터를 바탕으로 정리한 것이며, 법령 원문이 아닙니다. 규제지역 지정·해제는 주거정책심의위원회 의결로 수시로 바뀌고, 시행일과 경과규정이 사안마다 다릅니다. 계약 전에 반드시 거래 은행의 사전심사와 세무 전문가의 확인을 받으십시오.