한 푼도 안 썼는데
집값이 1억 6천 깎입니다
비상금 삼아 열어둔 마이너스통장. 잔고는 0원이고 이자도 한 푼 안 나갑니다. 그런데 주택담보대출 한도를 계산할 때는 그 한도 전액을 빚으로 봅니다. 매수를 앞두고 계시다면 이 글부터 읽으십시오.
먼저 결론
한도 5,000만원짜리를 열어만 두고 한 번도 안 썼어도, 매년 1,160만원씩 갚고 있는 사람으로 취급됩니다.
| 마이너스통장 한도 | DSR에 잡히는 금액 | 월 환산 |
|---|---|---|
| 3,000만원 | 연 696만원 | 월 58만원 |
| 5,000만원 | 연 1,160만원 | 월 97만원 |
| 7,000만원 | 연 1,624만원 | 월 135만원 |
| 1억 | 연 2,320만원 | 월 193만원 |
금리 6% 기준. 잔고가 0원이어도 같습니다.
주택담보대출은 얼마나 줄어듭니까
연소득 7,000만원인 분이 금리 4.2%, 30년 만기로 주택담보대출을 받는다고 하겠습니다.
| 마이너스통장 | 주담대 한도 | 줄어드는 금액 |
|---|---|---|
| 없음 | 4억 202만원 | — |
| 한도 3,000만원 | 3억 209만원 | −9,993만원 |
| 한도 5,000만원 | 2억 3,547만원 | −1억 6,655만원 |
| 한도 1억 | 6,893만원 | −3억 3,309만원 |
1대 3이 넘는 비율입니다. 이유는 만기 차이입니다. 마이너스통장은 5년에 다 갚는 것으로 보고, 주택담보대출은 30년에 걸쳐 갚습니다. 같은 1,000만원이라도 5년짜리가 훨씬 더 많은 연간 상환액을 잡아먹습니다. DSR 세계에서는 짧은 빚 1원이 긴 빚 3원을 밀어냅니다.
살 수 있는 집값으로 환산하면
보유 현금 3억, 연소득 7,000만원, 수도권 비규제지역 무주택 기준입니다. 매수 가능 금액 계산기로 돌린 결과입니다.
| 마이너스통장 | 매수 가능 상한 | 차이 |
|---|---|---|
| 없음 | 6억 8,224만원 | — |
| 한도 5,000만원 | 5억 2,258만원 | −1억 5,965만원 |
| 한도 1억 | 3억 5,888만원 | −3억 2,335만원 |
한도 1억이면 절반 가까이 날아갑니다.
같은 5,000만원이라도 종류에 따라 다릅니다
DSR은 대출 종류마다 다른 잣대를 씁니다. 금리 5%로 통일해서 비교해 보겠습니다.
| 대출 종류 | DSR에 잡히는 연간 금액 | 산정 방식 |
|---|---|---|
| 마이너스통장 | 1,132만원 | 한도 전액 · 5년 |
| 신용대출 | 1,132만원 | 잔액 · 5년 |
| 기타 담보대출 | 636만원 | 잔액 · 10년 |
| 전세자금대출 | 250만원 | 이자만 |
| 학자금·서민금융 | 0원 | 산정 제외 |
같은 금액인데 마이너스통장이 전세자금대출의 4.5배로 잡힙니다. 전세자금대출은 원금이 빠지고 이자만 반영되기 때문입니다. 전세 살면서 집을 알아보시는 분들에게는 다행스러운 대목입니다.
그래서 어떻게 하십니까
1. 안 쓰는 마이너스통장은 정리하십시오
가장 효과가 즉각적이고, 실제로 나가는 돈이 하나도 없는 방법입니다. 안 쓰던 통장이니 생활에 아무 변화가 없는데 한도만 1억 6천이 돌아옵니다. 매수를 준비하는 분께 제가 가장 먼저 확인하는 항목이기도 합니다.
2. 해지가 부담스러우면 한도만 줄여도 됩니다
비상금 용도로 꼭 남겨두고 싶으시면, 통장을 없애지 않고 약정 한도를 낮추는 방법이 있습니다. 5,000만원을 1,000만원으로 줄이면 DSR에 잡히는 금액도 그만큼 줄어듭니다. 은행 창구나 앱에서 처리할 수 있습니다.
3. 시점이 중요합니다 — 심사 전에 끝내십시오
4. 다만 무조건 좋기만 한 것은 아닙니다
균형 있게 말씀드립니다. 오래 유지해 온 계좌를 해지하면 신용점수에 소폭 불리하게 작용할 수 있고, 갑작스러운 목돈이 필요할 때 쓸 수 있는 비상 창구가 사라집니다. 또 주택담보대출을 받고 난 뒤에는 새로 개설하기가 예전보다 어렵습니다.
그래도 매수를 앞둔 시점에 한해서는 정리하는 쪽이 대체로 유리합니다. 한도 1억 6천의 차이는 신용점수 몇 점으로 메울 수 있는 크기가 아닙니다. 다만 매수 계획이 아직 막연하시다면 서둘러 없애실 이유는 없습니다.
정리
- 마이너스통장은 쓴 돈이 아니라 한도 전액이 DSR에 잡힙니다.
- 한도 1,000만원마다 주담대가 약 3,330만원 줄어듭니다.
- 한도 5,000만원이면 매수 가능 금액이 1억 6천만원 깎입니다.
- 해지가 어려우면 한도 감액만으로도 효과가 있습니다.
- 심사 전에 끝내야 합니다. 신청 후에는 소용이 없습니다.
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