집을 먼저 고르지
마십시오

먼저 표부터 보십시오

수도권 비규제지역, 무주택, 기존 대출 없음, 금리 4.2%에 30년 만기 기준입니다. 취득세와 중개보수 등 부대비용을 모두 차감한 실질 상한입니다.

본인 조건이 표에 없으시면 계산기에서 직접 넣어보십시오.

첫 줄을 다시 보십시오

이유는 LTV입니다. 3억짜리 집에 LTV 70%를 적용하면 대출은 2억 1천만원까지입니다. 연소득 1억이면 DSR로는 5억 7천만원까지 빌릴 수 있지만, 집이 3억밖에 안 되니 담보가 그만큼밖에 안 나옵니다. 은행은 두 한도 중 낮은 쪽을 줍니다.

반대로 셋째 줄, 현금 3억이면 연소득에 따라 5억 7천에서 8억 4천까지 2억 7천만원이나 벌어집니다. 현금이 충분해지면 그때부터 소득이 결과를 좌우합니다.

예시로 보겠습니다

결혼 3년차 맞벌이 부부를 가정하겠습니다. 모아둔 현금과 전세보증금을 합쳐 3억, 부부합산 세전 연소득 7,000만원, 무주택이고 기존 대출은 없습니다. 수도권 비규제지역에서 집을 찾고 있습니다.

여기서 두 가지를 꼭 짚어야 합니다.

하나 — 6억 8천짜리를 사시면 안 됩니다

이 금액은 현금을 한 푼도 남기지 않고 다 썼을 때의 이론적 한계입니다. 입주하면 도배·장판, 가전 교체, 예상 못 한 수리가 반드시 나옵니다. 관리비와 재산세도 새로 생깁니다. 상한의 95% 선에서 결정하시고 나머지는 남겨두십시오.

둘 — 월 197만원을 30년간 낼 수 있습니까

연소득 7,000만원이면 월 실수령이 대략 480만원 안팎입니다. 그중 197만원이 원리금으로 나갑니다. 40%가 넘습니다. 여기에 관리비·보험료·교육비가 더해지면 여유가 거의 없습니다.

게다가 변동금리라면 금리가 1%p만 올라도 월 상환액이 약 24만원 늘어납니다. 이걸 감당할 수 있는지가 "얼마까지 빌릴 수 있나"보다 훨씬 중요한 질문입니다.

계산기들이 빼먹는 것 — 부대비용

위 예시에서 부대비용이 1,953만원이었습니다. 이 돈은 대출로 해결되지 않고 전액 현금으로 나갑니다.

대부분의 계산기는 이걸 빼놓고 "대출 4억 나오니까 현금 3억이면 7억짜리 살 수 있다"고 답합니다. 그대로 믿고 7억에 계약하면 잔금일에 2천만원이 모자랍니다. 급하게 신용대출을 받으면 DSR이 올라가서 주택담보대출 한도가 오히려 깎이는 악순환이 시작됩니다. 부대비용은 따로 정리했습니다.

순서를 이렇게 잡으십시오

• 1단계 — 현금과 소득을 넣어 상한을 확인합니다
• 2단계 — 상한의 95% 선을 실제 예산으로 정합니다
• 3단계 — 월 상환액을 보고 감당 가능한지 판단합니다. 여기서 예산을 더 낮출 수도 있습니다
• 4단계 — 매수를 앞두고 안 쓰는 마이너스통장을 정리합니다
• 5단계 — 은행 두세 곳에서 사전심사를 받아 실제 한도를 확인합니다
• 6단계 — 그제서야 매물을 봅니다

정리

• 현금이 적으면 연봉을 올려도 매수 금액이 늘지 않습니다. LTV에 막힙니다.
• 현금이 충분해지면 그때부터 소득이 결과를 좌우합니다.
• 상한은 이론적 한계입니다. 95% 선에서 결정하십시오.
• 부대비용을 뺀 금액이라야 진짜 예산입니다.
• 집보다 예산을 먼저 정하십시오. 순서만 바꿔도 사고가 안 납니다.

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