보증금이 묶이면
계약금부터 날아갑니다
집을 사려는 분에게 전세보증금은 그냥 보증금이 아닙니다. 대개 보유 현금의 절반 이상이고, 매수 자금의 본체입니다. 이 돈이 제때 안 나오면 매수 잔금을 못 치릅니다. 그러면 집을 사려다가 계약금을 날립니다.
왜 매수 가이드에 전세 이야기가 있습니까
상담을 하다 보면 매수 계획이 무너지는 지점이 늘 비슷합니다. 집을 고르고, 대출 한도를 확인하고, 계약금까지 넣었는데 정작 내 전세보증금이 안 빠지는 것입니다.
그래서 매수를 준비하신다면 집을 보기 전에 내 보증금이 안전한지, 제때 나올 수 있는지부터 확인하셔야 합니다. 순서가 반대면 돌이킬 수가 없습니다.
보증금을 지키는 세 겹
전세보증금 보호는 세 가지가 겹쳐서 작동합니다. 이름이 비슷해서 헷갈리기 쉬운데, 하는 일이 각각 다릅니다.
| 장치 | 얻는 방법 | 하는 일 |
|---|---|---|
| 대항력 | 전입신고 + 실제 거주(점유) | 집주인이 바뀌어도 계속 살 권리 |
| 우선변제권 | 대항력 + 확정일자 | 경매 시 순위대로 돈을 받을 권리 |
| 최우선변제권 | 소액보증금 요건 충족 | 일정액을 선순위보다 먼저 |
이 틈을 막는 방법은 계약서에 특약을 넣는 것입니다. "잔금일 다음 날까지 임대인은 담보권을 설정하지 않는다. 위반 시 계약을 해제하고 손해를 배상한다"는 취지의 문구를 계약할 때 넣으셔야 합니다. 나중에는 못 넣습니다.
① 전입신고 ② 확정일자 ③ 실제로 이사(점유)
하나라도 미루면 그 기간만큼 무방비입니다. 확정일자는 주민센터에서도 받고 인터넷등기소에서도 받습니다.
깡통전세인지 계산해 보십시오
보증금을 못 받는 상황은 대개 하나로 설명됩니다. 집을 팔아도 내 앞에 있는 돈들을 갚고 나면 남는 게 없는 것입니다. 그래서 계약 전에 이 계산을 해 보셔야 합니다.
────────────────── = 이 비율이 80%를 넘으면 위험합니다
집의 실제 시세
선순위 채권은 등기부등본 을구의 근저당 채권최고액입니다. 실제 대출 잔액이 아니라 채권최고액으로 보셔야 합니다. 보통 대출금의 110~130%로 설정되어 있습니다.
| 시세 | 선순위 채권최고액 | 내 보증금 | 비율 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 5억 | 0 | 3억 | 60% | 안전한 편 |
| 5억 | 1억 | 3억 | 80% | 경계선 |
| 5억 | 1억 5,000만원 | 3억 | 90% | 위험 |
시세는 집주인이나 중개사가 말하는 금액이 아니라 국토교통부 실거래가에서 같은 단지·비슷한 면적의 최근 거래를 보십시오. 다세대·빌라는 거래가 드물어 시세 확인 자체가 어렵고, 그래서 사고가 더 자주 납니다. 등기부 보는 법은 등기부등본 편에 정리해 두었습니다.
보증보험은 마지막 안전망입니다
위 계산이 애매하면 전세보증금 반환보증에 가입하십시오. 집주인이 안 돌려줄 때 보증기관이 대신 주고 집주인에게 청구하는 구조입니다. 보증료가 들지만, 보증금 전체를 잃는 것과는 비교가 안 됩니다.
보증 상품은 기관마다 요건·보증료·한도가 다르고 개정도 잦습니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증의 현재 조건을 직접 확인하십시오. 이 글에 금액을 적어두면 보시는 시점에 틀릴 가능성이 큽니다.
만기가 다가오는데 불안하다면
매수를 계획하고 계시면 만기 훨씬 전부터 움직이셔야 합니다. 아래 순서를 권합니다.
- 1 만기 6개월~2개월 전에 갱신하지 않겠다는 뜻을 명확히 통보합니다
- 2 통보는 내용증명으로 남기십시오. 문자·통화만으로는 나중에 다툽니다
- 3 집주인이 새 세입자를 구하는 데 협조합니다 (집을 보여주는 것 포함)
- 4 만기가 지나도 안 주면 임차권등기명령을 신청합니다
- 5 등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 이사합니다
임차권등기명령은 "나 여기 보증금 못 받았다"를 등기부에 박아두는 제도입니다. 이게 완료되어야 안심하고 몸을 뺄 수 있습니다.
거꾸로, 세입자가 있는 집을 사실 때
매수하시는 집에 세입자가 살고 있으면 임대인 지위가 그대로 넘어옵니다. 보증금 반환 의무도 함께 옵니다.
- 남은 계약 기간과 보증금 액수를 계약서로 확인하십시오
- 계약갱신요구권을 이미 썼는지 확인하십시오 — 내가 언제 들어갈 수 있는지가 갈립니다
- 실거주하실 계획이면 퇴거 시점을 매도인·세입자와 함께 정리한 뒤 계약하십시오
- 보증금은 보통 매매대금에서 공제합니다. 잔금 계산에 반영하십시오
전세를 끼고 사는 경우의 자금 계산은 전세 끼고 사기 편에 따로 정리했습니다.
정리
- 매수를 준비하신다면 보증금은 계약금이자 잔금입니다. 먼저 지키십시오.
- 잔금 당일에 전입신고 · 확정일자 · 실제 이사를 모두 끝내십시오.
- 대항력은 다음 날 0시부터입니다. 담보설정 금지 특약을 넣으십시오.
- (선순위 채권최고액 + 보증금) ÷ 시세가 80%를 넘으면 위험합니다.
- 애매하면 보증보험에 가입하십시오. 계약 직후에 알아보셔야 합니다.
- 보증금을 못 받았으면 이사하지 마십시오. 임차권등기부터입니다.
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