돈이 언제
얼마나 필요합니까

세 단계로 나갑니다

8억짜리를 산다면

매매가 8억, 중도금 없이 계약금 10%로 진행하는 경우입니다.

계약일에 8,000만원, 잔금일에 대출로 안 되는 부대비용만 2,645만원이 별도로 나갑니다. 잔금일에 필요한 현금은 7억 2,000만원 − 대출액 + 2,645만원입니다.

일정을 잘못 짜면 생기는 일

1. 전세보증금이 안 빠집니다

지금 전세로 사시면서 그 보증금으로 집을 사려는 경우입니다. 내 전세 만기와 매수 잔금일이 안 맞으면 돈이 묶입니다. 집주인이 새 세입자를 못 구하면 만기가 지나도 보증금을 안 줍니다.

2. 중도금을 넣으면 계약 해제가 막힙니다

계약금만 오간 상태에서는 매수인이 계약금을 포기하면 계약을 없던 일로 할 수 있습니다. 그런데 중도금이 지급되면 그 길이 사실상 막힙니다. 이걸 이행 착수라고 하는데, 이후에는 일방적으로 못 뺍니다.

뒤집어 말하면, 매도인이 마음을 바꿔 계약을 깨는 것도 막습니다. 집값이 계약 후에 오르면 매도인이 배액을 물어주고라도 파기하려는 경우가 있는데, 중도금을 넣어두면 그게 어려워집니다. 시장이 오르는 국면이라면 중도금을 일찍 넣는 것이 매수인에게 유리합니다.

3. 잔금일과 이사일이 안 맞습니다

잔금을 치러야 열쇠를 받습니다. 그런데 지금 사는 집에서 나가는 날과 새 집에 들어가는 날이 하루라도 어긋나면 짐을 어디 둘 데가 없습니다. 보관이사 비용이 추가로 들고, 하루 이틀이면 숙박비도 나갑니다. 가능하면 같은 날로 맞추시고, 어려우면 며칠 겹치게 잡아 여유를 두십시오.

일정을 짜는 순서

• 1 내 전세 만기일을 확인합니다 (또는 자금이 실제로 손에 들어오는 날)
• 2 그보다 한 달 이상 뒤로 매수 잔금일을 잡습니다
• 3 잔금일 2~3주 전까지 대출 심사를 마칩니다
• 4 계약금은 계약 당일 현금으로 준비합니다
• 5 잔금일에 부대비용 현금을 따로 챙깁니다
• 6 이사일을 잔금일에 맞춰 예약합니다

정리

• 대금은 계약금 → 중도금 → 잔금 세 번에 나눠 나갑니다.
• 대출은 잔금일에야 들어옵니다. 계약금·중도금은 전액 본인 현금입니다.
• 잔금일에는 부대비용 현금이 따로 필요합니다.
• 전세보증금을 쓰신다면 잔금일을 만기보다 한 달 이상 뒤로 잡으십시오.
• 중도금을 넣으면 매도인도 계약을 못 깹니다. 오르는 시장에서는 유리합니다.
• 대출 심사는 잔금일 2~3주 전까지 끝내십시오.

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