갈아타는 것뿐인데
다주택자입니까

얼마짜리 문제입니까

8억짜리 집으로 갈아탄다고 하겠습니다. 조정대상지역이라면 특례를 받느냐 못 받느냐로 이만큼 갈립니다.

구조는 이렇습니다

• 1 새 집을 살 때, 일단 표준세율로 취득세를 냅니다
• 2 정해진 기한 안에 종전 주택을 처분합니다
• 3 기한 내에 처분하면 그대로 끝납니다
• 4 처분하지 못하면 중과세율과의 차액을 추징당합니다

실무에서 사고가 나는 지점

1. 기한을 매매계약일로 착각합니다

처분 기한은 소유권 이전을 기준으로 봅니다. 계약만 해두고 잔금이 기한을 넘기면 처분한 것으로 인정받지 못할 수 있습니다. 매수인이 잔금을 미루면 그대로 위험에 노출됩니다. 기한 직전에 계약하는 것은 대단히 위험합니다. 최소 두세 달은 여유를 두십시오.

2. 시장이 나빠지면 못 팝니다

특례는 제때 팔 수 있다는 전제 위에 서 있습니다. 그런데 거래가 얼어붙으면 가격을 크게 낮춰도 안 팔리는 시기가 옵니다. 이때 선택지는 둘뿐입니다. 손해를 보고 급매로 넘기거나, 중과세를 맞거나.

3. 대출 한도에도 영향을 줍니다

세금만의 문제가 아닙니다. 신규 주택을 살 때 기존 주택이 남아 있으면 처분조건을 걸어야 대출이 나옵니다. 조건을 걸면 무주택자와 같은 LTV(규제 40% · 수도권 비규제 70%)를 받지만, 두 채를 그대로 들고 가시겠다면 주택담보대출이 아예 나오지 않습니다. 세금 이전에 대출부터 막히는 구조입니다. LTV에 막히는 구조는 따로 정리했습니다.

게다가 기존 주택에 주택담보대출이 남아 있으면 그 원리금이 DSR에 잡혀 신규 대출 한도까지 줄어듭니다. 파는 시점과 사는 시점 사이의 간격이 길수록 자금 계획이 빡빡해집니다.

4. 처분 조건부 약정을 놓칩니다

은행에서 대출을 실행할 때 기존 주택 처분을 조건으로 약정을 맺는 경우가 있습니다. 이 약정은 세법상 특례와 별개이고 기한도 다를 수 있습니다. 어기면 대출금을 회수당하거나 금리가 오릅니다. 세법 기한과 은행 약정 기한을 각각 확인하고 더 빠른 쪽에 맞추십시오.

예시로 보겠습니다

현재 살고 있는 아파트를 팔고 8억짜리 조정대상지역 아파트로 갈아탑니다. 새 집 잔금일이 3월 1일이고, 처분 기한이 그로부터 N년이라고 하겠습니다.

여기서 중요한 것은 기한 −6개월 줄입니다. 많은 분들이 "아직 시간 있다"며 호가를 안 내리다가 마지막 석 달에 몰려서 급매로 던집니다. 그때는 이미 협상력이 없습니다. 6개월 남았을 때 안 팔렸다면 그 가격이 시세가 아닌 것입니다.

호가를 3,000만원 내리는 것과 추징 4,667만원에 가산세까지 맞는 것, 어느 쪽이 나은지는 계산해 보면 답이 나옵니다. 기한을 앞두고는 "제값 받기"가 아니라 "기한 지키기"가 목표입니다.

확인하실 목록

• 내 경우의 처분 기한이 정확히 언제까지인지 (세무 확인)
• 종전·신규 주택이 각각 조정대상지역인지
• 은행 처분 조건부 약정의 기한 — 세법 기한과 다를 수 있습니다
• 기존 주택 대출이 신규 대출 DSR에 미치는 영향
• 기한 내 못 팔았을 때의 추징액과 가산세 규모
• 양도소득세 쪽 비과세 특례 요건 — 취득세와 기준이 다릅니다

정리

• 갈아타기 중 잠깐 2주택이 되는 경우 중과를 피할 수 있습니다.
• 구조는 선 표준세율, 후 검증입니다. 처음에 통과했다고 끝난 게 아닙니다.
• 기준은 계약일이 아니라 소유권 이전입니다.
• 기한 6개월 전에 안 팔렸으면 호가를 내리십시오.
• 세법 기한과 은행 약정 기한은 다릅니다. 더 빠른 쪽에 맞추십시오.
• 취득세 특례와 양도세 비과세는 별개입니다.

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