집값 말고 더 드는 돈
잔금일에 돈이 모자라는 사고는 거의 예외 없이 여기서 납니다. "대출이 나오니까 살 수 있다"고 계산했는데, 정작 세금과 수수료를 빼먹은 경우입니다.
먼저 결론
수도권 아파트를 8억에 매수한다고 하겠습니다. 무주택자, 전용 84㎡ 기준입니다. 집값 8억 외에 아래 금액이 전액 현금으로 더 나갑니다.
| 항목 | 금액 | 계산 근거 |
|---|---|---|
| 취득세 | 1,867만원 | 6~9억 누진 2.33% |
| 지방교육세 | 187만원 | 취득세의 10% |
| 중개보수 | 320만원 | 0.4% 상한 |
| 중개보수 부가세 | 32만원 | 일반과세자 10% |
| 법무사·등기 | 80만원 | 정액 추정 |
| 국민주택채권 할인 | 160만원 | 채권 시세 변동 |
| 합계 | 2,645만원 | 매수가의 3.31% |
항목별로 뜯어보겠습니다
1. 취득세 — 6억과 9억 사이가 함정입니다
주택 취득세는 가격 구간에 따라 세율이 다릅니다. 무주택 또는 1주택자가 사는 경우 기준입니다.
| 매수가 | 세율 |
|---|---|
| 6억 이하 | 1% |
| 6억 초과 ~ 9억 이하 | (가액×2÷3억 − 3)% |
| 9억 초과 | 3% |
가운데 구간이 누진이라는 점이 중요합니다. 계단식이 아니라 매끄럽게 올라갑니다. 6억이면 1%, 7.5억이면 2%, 9억이면 3%로 연속해서 이어집니다.
· 전용 85㎡ — 넘는 순간 농어촌특별세 0.2%가 붙습니다. 8억이면 160만원입니다.
· 중개보수 9억·12억·15억 — 요율 자체가 바뀝니다. 8억 9,900만원은 0.4%로 360만원인데, 9억 100만원은 0.5%가 되어 450만원입니다. 200만원 차이에 중개보수가 90만원 뜁니다.
· 주택 수 — 한 채 차이로 취득세가 1%에서 8%로 뜁니다. 아래에서 따로 다루겠습니다.
2. 지방교육세 — 취득세의 10%가 자동으로 붙습니다
별도로 고지되지만 취득세와 함께 냅니다. 취득세가 1,733만원이면 173만원이 추가됩니다. 많은 분들이 이 항목을 계산에서 빠뜨립니다.
3. 농어촌특별세 — 전용 85㎡ 초과일 때만
전용면적 85㎡를 넘는 주택은 취득가액의 0.2%가 추가됩니다. 8억이면 160만원입니다. 전용 84㎡가 국민평형이 된 이유 중 하나가 이것입니다. 84.9㎡와 85.1㎡는 넓이 차이는 거의 없지만 세금이 달라집니다.
4. 중개보수 — 상한요율이지 정찰가가 아닙니다
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원 ~ 2억 | 0.5% | 80만원 |
| 2억 ~ 9억 | 0.4% | 없음 |
| 9억 ~ 12억 | 0.5% | 없음 |
| 12억 ~ 15억 | 0.6% | 없음 |
| 15억 초과 | 0.7% | 없음 |
5. 법무사·등기 비용
소유권 이전 등기를 대행하는 비용입니다. 통상 50~100만원 선이며, 직접 셀프등기를 하면 아낄 수 있습니다. 다만 대출을 끼고 사시는 경우 은행이 지정하는 법무사를 쓰게 되는 일이 많아 선택권이 없을 수 있습니다.
6. 국민주택채권 — 사자마자 손해 보고 파는 돈
등기할 때 국민주택채권을 의무적으로 매입해야 합니다. 대부분은 이 채권을 보유하지 않고 즉시 되파는데, 이때 시세보다 싸게 팔면서 손실이 납니다. 이 손실분이 실질적인 비용입니다. 매수가의 0.2% 안팎으로 보시면 되고, 채권 시세에 따라 달라집니다.
7. 주택 수 — 한 채 차이로 금액이 통째로 달라집니다
지금까지는 무주택 또는 1주택 기준이었습니다. 2주택 이상이 되는 순간 취득세는 표준세율이 아니라 중과세율로 넘어갑니다. 같은 8억짜리 집인데 금액이 이렇게 달라집니다.
| 상황 | 세율 | 8억 기준 취득세 |
|---|---|---|
| 무주택 · 1주택 | 2.33% | 1,867만원 |
| 조정지역 2주택 | 8% | 6,400만원 |
| 비조정 3주택 | 8% | 6,400만원 |
| 조정지역 3주택 이상 | 12% | 9,600만원 |
게다가 일시적 2주택 특례로 중과를 피할 수 있는 경우가 실무에서 상당히 많습니다. 기존 주택을 정해진 기간 안에 처분하는 조건으로 표준세율을 적용받는 방식입니다. 갈아타기라면 계산기의 「추가 조건」에서 일시적 2주택을 체크해 두 경우를 비교해 보십시오 (일시적 2주택 편). 수천만원에서 억 단위가 갈리는 문제이므로 반드시 세무사 상담을 받으십시오.
가장 흔한 사고 — 잔금일 자금 부족
상담하면서 가장 자주 보는 장면입니다.
그런데 잔금 때 세금이랑 수수료로 2,500만원이 더 필요하다네요."
이 경우 급하게 신용대출을 받게 되는데, 여기서 두 번째 문제가 터집니다. 주택담보대출 실행 전에 신용대출을 받으면 DSR이 올라가서 주택담보대출 한도가 오히려 깎입니다. 악순환이 시작됩니다.
순서를 거꾸로 세우면 이 사고는 나지 않습니다. 집을 먼저 고르지 마시고, 부대비용까지 뺀 실질 매수 상한을 먼저 정하십시오.
정리
- 부대비용은 매수가의 3% 안팎, 전액 현금입니다.
- 취득세는 6억과 9억을 경계로 크게 달라집니다.
- 중개보수는 협의 가능하되 계약 전에 말씀하셔야 합니다.
- 부대비용이 모자라 신용대출을 받으면 주담대 한도가 깎입니다.
- 다주택자는 취득세 중과로 금액이 완전히 달라집니다. 반드시 세무사 확인을 받으십시오.
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