15억을 1원 넘기면
대출이 2억 깎입니다

먼저 결론

수도권과 규제지역의 주택구입 목적 주택담보대출은 한도가 정해진 금액이 아니라 집값 구간별로 다릅니다.

200만원 비싼 집을 사려면 현금이 2억 더 듭니다

말로 하면 감이 안 오니 실제로 계산해 보겠습니다. 수도권 비규제지역, 무주택, 소득은 넉넉해서 DSR에는 걸리지 않는다고 하겠습니다.

25억 경계도 똑같습니다.

여기서도 집값 200만원 차이에 현금 2억 208만원이 갈립니다.

15억은 절벽이 두 개 겹칩니다

위 표를 다시 보시면 중개보수도 899만원에서 1,051만원으로 뛰었습니다. 우연이 아닙니다. 중개보수 요율 구간도 정확히 15억에서 바뀌기 때문입니다.

그래서 15억은 대출 한도가 2억 깎이는 동시에 중개보수가 152만원 오르는 지점입니다. 수도권에서 15억 언저리 매물을 보고 계시다면, 이 선을 의식하고 계셔야 합니다.

취득세와는 다릅니다

"6억을 조금만 넘겨도 취득세가 확 뛴다"는 말이 돌지만 그건 사실이 아닙니다. 취득세 6~9억 구간은 누진이라 연속으로 이어집니다. 5억 9,900만원과 6억 100만원의 취득세 차이는 6만원에 불과합니다.

반면 대출 한도 구간은 진짜 계단입니다. 이 차이를 헷갈리시면 안 됩니다. 조심해야 할 선은 6억이 아니라 15억과 25억입니다.

역산해 보면 더 이상한 일이 생깁니다

"내 돈으로 얼마짜리까지 살 수 있나"를 거꾸로 계산해 보면 이 계단이 만드는 함정이 더 선명해집니다. 실제 사례로 보겠습니다.

계산기를 돌리면 매수 가능 상한이 15억 3,083만원으로 나옵니다. 이미 15억을 넘었으니 대출은 4억만 나오고, 현금 12억을 전부 씁니다.

그런데 여기서 집값을 3,083만원만 낮춰 15억짜리를 사면 어떻게 될까요? 15억 이하 구간이 되니 대출이 6억으로 올라갑니다.

반대로, 경계에 정확히 걸리면 현금이 남습니다

현금 10억, 연소득 2억으로 규제지역에서 계산해 보면 매수 가능 상한이 정확히 15억으로 나옵니다. 그리고 현금이 3,380만원 남습니다.

계산이 틀린 게 아닙니다. 15억을 넘는 순간 대출이 2억 깎이기 때문에 그 위로는 올라갈 수가 없는 것입니다. 15억이 사실상의 천장입니다. 남는 3,380만원은 수리비와 예비비로 쓰시면 됩니다.

그래서 실무에서는 이렇게 하십시오

1. 매물 검색 구간을 경계로 끊으십시오

14억~16억을 한꺼번에 놓고 보시면 안 됩니다. 15억 이하와 15억 초과는 자금 계획이 완전히 다른 물건입니다. 검색 조건에 상한을 15억으로 걸고 먼저 보신 뒤, 그 위를 볼 때는 현금 2억이 더 있는지부터 확인하고 넘어가십시오.

2. 15억 언저리 매물은 가격 협상의 가치가 큽니다

호가 15억 3천짜리 매물을 15억으로 조정하면 매수인 입장에서 현금이 2억 넘게 굳습니다. 반면 매도인이 포기하는 금액은 3천만원입니다. 이 비대칭을 알고 협상에 들어가시는 것과 모르고 들어가시는 것은 다릅니다.

3. 정부 한도와 은행 한도는 다릅니다

4. "시가"가 무엇을 말하는지 확인하십시오

구간을 나누는 기준은 시가입니다. 이것이 실제 매매가인지, 은행 감정가인지, KB시세 같은 시세정보인지에 따라 경계에 걸리는지 여부가 달라질 수 있습니다. 14억 9천만원에 계약했는데 감정가가 15억을 넘게 나오는 상황도 생길 수 있습니다. 경계 근처 매물이라면 대출 상담 시 이 기준을 먼저 물어보십시오.

정리

• 수도권 주담대 한도는 15억 이하 6억 / 25억 이하 4억 / 25억 초과 2억
• 이건 누진이 아니라 계단입니다. 1원 차이로 2억이 갈립니다.
• 15억은 중개보수 요율까지 함께 바뀌는 이중 경계입니다.
• 경계를 조금 넘기면 매수 가능 금액이 오히려 내려갑니다.
• 정부 한도와 은행 자체 한도는 다릅니다. 미리 확인하십시오.

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  현금과 소득 조합별 매수 가능 금액 표