대출은 잔금일
당일에 나옵니다

왜 미리 못 받습니까

주택담보대출은 그 집을 담보로 나가는 돈입니다. 아직 내 집이 아닌 상태에서는 담보를 잡을 수 없습니다. 그래서 순서가 이렇게 됩니다.

• 1 잔금일에 은행이 대출금을 매도인 계좌로 직접 보냅니다
• 2 동시에 소유권이 매수인에게 넘어갑니다
• 3 그 즉시 은행이 근저당권을 설정합니다

언제 신청해야 합니까

일정이 밀리는 이유

1. 감정가가 매매가보다 낮게 나옵니다

LTV는 매매가가 아니라 감정가를 기준으로 적용됩니다. 8억에 계약했는데 감정가가 7억 5천으로 나오면, LTV 70%가 5억 6천만원이 아니라 5억 2,500만원이 됩니다. 3,500만원이 갑자기 비는 것입니다.

2. 서류 보완 요청이 반복됩니다

재직증명서, 원천징수영수증, 건강보험 납부확인서, 가족관계증명서… 한 번에 다 갖춰지는 경우가 드뭅니다. 특히 이직한 지 얼마 안 됐거나, 사업소득자이거나, 성과급 비중이 큰 경우 추가 자료를 계속 요구받습니다.

3. 매도인 쪽 근저당이 안 지워집니다

매도인이 그 집을 담보로 대출을 받아둔 상태라면, 잔금일에 그 대출을 상환하고 근저당을 말소해야 합니다. 이게 정리되지 않으면 은행이 새 근저당을 못 잡아서 실행 자체가 안 됩니다. 등기부등본에 근저당이 있다면 말소 일정을 계약서에 명시해 두십시오.

4. 잔금일이 은행 휴무일입니다

단순하지만 실제로 생깁니다. 주말·공휴일에는 실행이 안 됩니다. 연말연시나 명절 앞뒤는 업무가 몰려 더 늦어집니다. 잔금일은 평일, 그것도 월말·연말은 피해서 잡으십시오.

실행 전까지 절대 하지 마실 것

은행은 승인 시점뿐 아니라 실행 직전에도 다시 확인합니다. 부대비용이 모자라 급히 신용대출을 받으면, 정작 주택담보대출이 줄어드는 악순환이 벌어집니다. 부대비용은 미리 계산해서 현금으로 준비해 두셔야 하는 이유입니다.

• 이직·퇴사 — 재직 상태가 바뀌면 재심사입니다
• 카드 연체 — 단기 연체도 신용점수에 영향을 줍니다
• 큰 금액 현금 인출·이체 — 자금 출처 소명을 요구받을 수 있습니다
• 추가 대출 — 위에서 말씀드린 대로 가장 위험합니다

예시로 보겠습니다

3월 1일 계약, 5월 30일 잔금으로 8억짜리를 매수한다고 하겠습니다.

여기서 가장 중요한 지점은 4월 말입니다. 감정가가 예상보다 낮게 나오면 이때 알게 되고, 잔금까지 한 달이 남습니다. 부족분을 마련할 시간이 있는 것입니다.

반대로 계약 후 두 달을 미루다 5월 중순에 신청하면, 감정가 문제를 잔금 며칠 전에 알게 됩니다. 그때는 손쓸 방법이 없습니다. 신청을 미루는 것이 가장 큰 위험입니다.

정리

• 대출은 잔금일 당일 매도인 계좌로 바로 나갑니다. 미리 못 받습니다.
• 정식 신청은 계약서를 쓴 뒤에야 가능합니다. 바로 하십시오.
• LTV는 매매가가 아니라 감정가 기준입니다. 낮게 나올 수 있습니다.
• 매도인 근저당 말소 일정을 계약서에 명시하십시오.
• 잔금일은 평일로, 월말·연말·명절 앞뒤는 피하십시오.
• 실행 전까지 새 대출을 받지 마십시오. 한도가 깎입니다.

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