요율표는 상한이지
정찰가가 아닙니다
중개사무소 벽에 붙은 요율표를 보고 "이게 정해진 금액이구나" 생각하십니다. 아닙니다. 그건 이 이상은 받을 수 없다는 한계선이고, 그 안에서는 협의하도록 되어 있습니다. 다만 말을 꺼내는 타이밍이 정해져 있습니다.
요율 구조
주택 매매 기준입니다. 매수인과 매도인이 각각 부담합니다.
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원 ~ 2억 | 0.5% | 80만원 |
| 2억 ~ 9억 | 0.4% | 없음 |
| 9억 ~ 12억 | 0.5% | 없음 |
| 12억 ~ 15억 | 0.6% | 없음 |
| 15억 초과 | 0.7% | 없음 |
4,000만원짜리는 0.6%로 24만원이라 한도액 25만원에 안 걸리고 그대로 24만원입니다. 5,000만원짜리는 0.6%면 30만원인데 한도액 25만원에 걸려 25만원이 됩니다. 2억짜리도 0.5%면 100만원인데 한도액 80만원에 걸려 80만원입니다.
요율표는 지자체 조례로 정해지므로 지역에 따라 다를 수 있습니다.
실제로 얼마입니까
부가세는 별도입니다. 오른쪽이 부가세 10%를 포함한 금액입니다.
| 매매가 | 요율 | 중개보수 | 부가세 포함 |
|---|---|---|---|
| 3억 | 0.4% | 120만원 | 132만원 |
| 6억 | 0.4% | 240만원 | 264만원 |
| 9억 | 0.4% | 360만원 | 396만원 |
| 12억 | 0.5% | 600만원 | 660만원 |
| 15억 | 0.6% | 900만원 | 990만원 |
| 20억 | 0.7% | 1,400만원 | 1,540만원 |
경계에서 튑니다
요율이 구간별로 계단식이라 경계에서 금액이 뜁니다.
| 경계 | 직전 | 직후 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 9억 | 360만원 | 451만원 | +91만원 |
| 12억 | 600만원 | 721만원 | +121만원 |
| 15억 | 899만원 | 1,051만원 | +151만원 |
집값 200만원 차이에 중개보수가 91~151만원 뜁니다. 특히 15억은 대출 한도가 2억 깎이는 지점과 겹칩니다. 같은 자리에서 두 개가 동시에 걸리니 더 조심하셔야 합니다.
협의는 언제 하십니까
이미 거래가 성사됐으니 중개사 입장에서 깎아줄 이유가 사라집니다. "잔금 때 얘기하지" 하고 미루면 그냥 상한요율을 내게 됩니다.
말을 꺼내는 시점
가계약금을 넣기 전, 또는 본계약서를 쓰기 직전입니다. 이때는 중개사도 거래를 성사시키고 싶은 상태라 조정 여지가 생깁니다.
어떻게 말하십니까
"깎아주세요"보다 구체적인 숫자를 제시하는 편이 낫습니다. "0.4% 상한인데 0.3%로 해주시면 이 조건으로 진행하겠습니다" 같은 식입니다. 계약서 특약사항에 중개보수 요율을 명시해 두시면 나중에 말이 바뀌지 않습니다.
깎기 어려운 경우도 있습니다
중개사가 매물을 단독으로 확보하고 있거나, 인기 단지라 사려는 사람이 줄을 선 상황이면 협상이 잘 안 됩니다. 반대로 거래가 뜸한 시기나 매물이 오래 안 팔린 경우에는 여지가 큽니다. 시장 상황을 보고 판단하십시오.
예시로 보겠습니다
12억짜리 아파트를 매수합니다. 상한요율 0.5%면 600만원, 부가세 포함 660만원입니다. 여기서 0.4%로 협의했다고 하겠습니다.
| 상한요율 0.5% | 600만원 | 부가세 포함 660만원 |
| 협의 0.4% | 480만원 | 부가세 포함 528만원 |
| 절약 | 120만원 | 부가세 포함 132만원 |
0.1%포인트 차이에 132만원입니다. 대화 한 번에 걸린 금액치고는 작지 않습니다. 다만 이 대화는 계약서를 쓰기 전에만 가능합니다.
실제로 협의가 되는 경우는 열에 한둘입니다. 나머지는 정상 요율로 갑니다. 위 계산은 «협의가 됐다면»을 가정한 것이지, 흔한 일이 아닙니다.
되는 경우에는 공통점이 있습니다. 매수자의 자금이 정말 빠듯한 경우입니다. 매도인과 가격 협의가 끝내 안 된 몫을 중개사에게 일부라도 부탁하는 식입니다. 사정을 설명하는 쪽입니다.
안 되는 경우에도 공통점이 있습니다. 금액이 아니라 태도입니다. 지출을 줄이고 싶은 건 누구나 같습니다. 다만 정상적으로 책정된 요율을 맡겨 놓은 돈처럼 여기고 당연하다는 듯 깎으려 들면, 그때부터는 돈 문제가 아니게 됩니다.
한 가지 더 말씀드리겠습니다. 중개사는 매도인과 오래 거래해 온 사이일 수 있습니다. 계약금도 넣지 않은 상태에서 수수료부터 깎자고 한 매수희망자가 있었습니다. 매도인이 급한 상황이었다면 요율을 낮춰서라도 진행했을 겁니다. 그런데 그 물건은 뒤에 매수 대기자가 더 있었습니다. 매도인과 상의한 끝에 그 첫 매수희망자와는 계약하지 않았습니다.
수수료를 못 깎은 것이 아니라 집을 놓친 것입니다. 앞서 말씀드린 «계약 전에 꺼내라»는 여전히 맞습니다. 다만 순서가 있습니다. «이 물건으로 하겠다»를 먼저 분명히 하시고, 그다음에 사정을 말씀하십시오. 첫마디가 수수료면, 뒤에 다른 매수 대기자가 있는 물건에서는 매도인이 굳이 그 매수인과 진행할 이유가 없어집니다.
정리
- 요율표는 상한입니다. 그 안에서 협의가 가능합니다.
- 부가세 별도입니다. 15억이면 900만원이 아니라 990만원입니다.
- 9억·12억·15억 경계에서 금액이 튑니다.
- 협의는 계약서 쓰기 전에만 됩니다. 미루면 못 깎습니다.
- 다만 실제로 깎이는 건 열에 한둘입니다. 첫마디를 수수료로 시작하지 마십시오.
- 합의한 요율은 특약사항에 명시해 두십시오.
- 금액보다 일을 제대로 하는 곳인지가 먼저입니다.
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계약 전과 잔금일, 두 번 떼십시오