기준일 —

10억 팔고 13억 사면
3억만 있으면 됩니까

아닙니다. 파는 쪽에서도 사는 쪽에서도 비용이 붙습니다. 양도소득세, 매도 중개보수, 취득세, 매수 중개보수, 법무사, 채권 — 이 모두를 더해 실제로 필요한 돈을 계산합니다.

1 지금 집을 얼마에 파십니까
억
만원
금액을 입력해 주세요
2 그 집을 얼마에 매수하셨습니까

양도소득세는 양도가액 − 취득가액, 즉 판 금액에서 매수 금액을 뺀 차익에 붙습니다. 취득가액을 모르시면 등기부등본이나 취득세 영수증에서 확인하실 수 있습니다.

억
만원
금액을 입력해 주세요
3 얼마나 보유하셨고, 실거주는 얼마나 하셨습니까

보유는 등기부상 소유하신 기간, 실거주는 실제로 전입해 지내신 기간입니다. 이 둘이 양도소득세를 크게 좌우합니다.

4 새로 살 집
억
만원
금액을 입력해 주세요
5 대출

지금 집에 남은 대출은 잔금 때 갚아야 합니다. 새 집 대출은 얼마나 받으실지 넣으십시오. 모르시면 매수 가능 금액 계산기에서 먼저 확인해 보십시오.

억
만원
없으면 비워 두십시오
억
만원
없으면 비워 두십시오
참고용 추정치입니다. 양도소득세는 취득가액 입증 자료, 필요경비, 세대 구성, 보유·거주 기간 산정에 따라 실제와 달라질 수 있습니다. 특히 주택 수 판정은 분양권·입주권·오피스텔·상속주택 등에 따라 대단히 복잡합니다. 금액이 크므로 계약 전에 반드시 세무사 상담을 받으십시오.

왜 차액만으로는 부족합니까

갈아타기는 매도와 매수가 동시에 일어납니다. 그래서 비용도 양쪽에서 붙습니다.

어느 쪽항목누가 냅니까
매도 · 지금 집양도소득세 + 지방소득세매도인
중개보수 + 부가세매도인
매수 · 새 집취득세 + 지방교육세 (+농특세)매수인
중개보수 + 부가세매수인
법무사 등기 비용매수인
국민주택채권 할인손실매수인

중개보수는 두 번 냅니다. 파는 집에서 한 번, 사는 집에서 한 번입니다. 같은 중개사무소에서 둘 다 하셔도 각각 별개의 거래라 각각 냅니다.

양도소득세는 거주 기간이 좌우합니다

1세대 1주택이면 매도가 12억까지는 세금이 없습니다. 12억을 넘어도 넘는 부분에만 붙고, 거기서 장기보유특별공제를 뺍니다. 이 공제가 보유 기간과 거주 기간에 각각 붙습니다.

16억에 팔 때 (8억에 산 집)공제율양도세+지방세
3년 보유 · 2년 거주20%4,390만원
5년 보유 · 5년 거주40%2,285만원
10년 보유 · 10년 거주80%480만원

집값도 차익도 똑같은데 살았던 기간만으로 3,900만원이 갈립니다. 보유만 오래 하고 거주를 안 하셨다면 공제가 절반밖에 안 붙습니다.

ⓘ
공제율은 보유 3년 이상 12%부터 매년 4%p씩, 최대 40%, 거주도 3년 이상 12%부터 매년 4%p씩, 최대 40%입니다 (합계 최대 80%). 거주가 2년 이상 3년 미만이면 8%입니다. 「3년에 24%, 매년 8%p, 10년에 80%」로 적힌 자료가 아직 많은데 2020년 이전 기준이라 지금은 쓰지 않습니다.

이 계산기가 계산하지 않는 것

양도소득세는 틀리면 억 단위로 틀립니다. 그래서 확실한 경우만 계산하고 나머지는 계산하지 않습니다.

✕
주택이 두 채 이상인 경우
다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일에 끝났습니다. 지금은 조정대상지역에서 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 기본세율에 더해집니다. 주택 수 판정 자체가 복잡하므로 세무사 상담을 받으십시오.
✕
보유 2년 미만
비과세가 안 되고 단기 세율(1년 미만 70%, 1~2년 60%)이 적용됩니다. 세무사 상담이 필요합니다.
⚠
실거주 2년 미만 — 다만 면제받는 길이 있습니다
2년 거주요건은 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택에만 붙습니다. 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 거주요건 자체가 없습니다. 상생임대인(직전 계약 대비 5% 이내 인상 · 2년 이상 임대 · 2026년 12월 31일까지 계약)도 비과세와 장기보유특별공제의 거주요건을 면제받습니다.
해당하시면 위 3번에서 「실거주 2년을 채우지 않아도 되는 경우입니다」를 체크하십시오. 매도가가 12억 이하면 세금이 0원으로 확정되므로 그대로 계산해 드립니다. 12억을 넘으면 초과분의 장기보유특별공제가 사안별로 갈려 계산하지 않습니다.
⚠
일시적 2주택 기한
새 집을 먼저 사고 지금 집을 나중에 파시면 잠시 2주택이 됩니다. 기한 안에 팔아야 취득세 중과와 양도세 중과를 피합니다. 일시적 2주택 특례에서 기한을 확인하십시오.